Boom na rynku nieruchomości a problemy właścicieli lokali i domków jednorodzinnych

przez | 27 grudnia, 2021

Boom na rynki nieruchomości, blogdlakonsumentaJakiś czas temu zostałem poproszony przez Gazetę Wyborczą Warszawa o komentarz do sytuacji prawnej nabywców lokali w warszawskiej Białołęce. Artykuł Tutaj.  W czasie mojej wypowiedzi nabywcy nie mieli ogrzewania i wielki problem z wilgocią („4l wody dziennie pod posadzką”).

Jest to jeden ze skutków ubocznych obecnego boomu na rynku nieruchomości – tj. zarówno bardzo wysokiego popytu, jak i galopującej podaży. Nie jest to miejsce na analizę wszystkich przyczyn tego stanu rzeczy. Większość z nas rozumie, że w czasach wysokiej inflacji i do niedawna bardzo niskich stóp procentowych, inwestycje w nieruchomości były i nadal jeszcze są atrakcyjnym sposobem lokowania kapitału. Faktem jest również, że w Polsce zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych nie jest na wysokim poziomie.

BOOM NA RYNKU NIERUCHOMOŚCI W LICZBACH

Według danych z 2020 r. opracowanych przez Deoilette[1], liczba mieszkań na 1000 mieszkańców w Polsce to 382.90. Na tle reszty państw UE jest to wynik słaby (przykładowe):

Słowacja – 381.52 (najmniej w UE z 16 badanych państw),

Polska –  392.90 – wzrost z 386 w roku 2019.

Bliskie nam ekonomicznie:

Czechy – 468,

Węgry – 458.01.

Inne:

Niemcy – 514.91,

Francja – 548.75,

Belgia – 575.32,

Portugalia – 581.91 (najwyższy wskaźnik wśród badanych).

Polska posiada również wysoki na tle UE wskaźnik ludności mieszkającej w przeludnionych mieszkaniachaż 37,6%. Średnia unijna kształtuje się na poziomie 17,2 % (dane: gethome.pl na podstawie Eurostatu). Trudno się zatem dziwić, że kiedy okoliczności zaczęły sprzyjać – deweloperzy zaczęli szybko i dużo budować, zaś konsumenci i inwestorzy – kupować. Ten „szał” budowania i kupowania również widać w liczbach.

W 2019 roku, przed pandemią, oddano w Polsce do użytku 207,5 tysięcy mieszkań, a w 2020 roku pomimo pandemii aż 221,4 tysiąca! Ten wynik uplasował nas na pierwszym miejscu w UE biorąc pod uwagę współczynnik ilości oddanych mieszkań na 1000 mieszkańców – 5.79. W liczbach bezwzględnych w UE oddano więcej mieszkań tylko w państwach z wyraźnie większą populacją: Niemczech (306,4 tysiąca) i Francji (381.6 tys.)[1].                                                                                                                                     

Polska jest również na podium rankingu rozpoczętych inwestycji. W sierpniu deweloperzy w Polsce rozpoczęli budowę ponad 14 tys. mieszkań, to najlepszy sierpień w historii (oprac. HRE Investments z danych GUS).

Wszystko to pokazuje, że zarówno podaż, jak i popyt są na rekordowych poziomach.

SKUTKI DLA NABYWCÓW

Niestety, boom na rynku nieruchomości ma swoje ofiary. W tym wypadku ofiarami są m.in. nabywcy nieruchomości – konsumenci.

Firmy budowlane i remontowe mają więcej pracy niż są w stanie wykonać. Wywiązanie się z terminów coraz częściej graniczy z cudem. Nie zawsze jest to też winą przedsiębiorców – brakuje materiałów budowlanych, trudno zastąpić odchodzących pracowników wykwalifikowaną kadrą. Pomagają tutaj pracownicy zza wschodniej granicy, ale nie zawsze odbierają odpowiednie przeszkolenie, aby zagwarantować oczekiwaną jakość. Problemy konsumentów, i to wynika z mojego osobistego doświadczenia, dotyczą zarówno jakości wykonania, jak i terminowości.

PREWENCJA – SPRAWDZAJ!

Niestety, odstąpienie od umowy zakupu nieruchomości jest ostatecznością, która w bardzo niewielu przypadkach będzie w „społeczno-gospodarczym” interesie nabywcy.

Podobnie odzyskanie pieniędzy od firmy remontowej, która opóźnia się z wykonaniem prac, często nastręcza wielu trudności i dodatkowych problemów życiowych. Świeżo upieczeni właściciele nieruchomości zazwyczaj są w największym finansowym dołku życia. W związku z tym, nie mają dodatkowych wolnych kilkudziesięciu czy kilkusetu tysięcy, którymi mogliby zapłacić nowej ekipie, aby w międzyczasie dochodzić swoich roszczeń w stosunku do nieterminowych wykonawców.

I tak konsument staje się w swoich oczach bezbronnym zakładnikiem dewelopera czy firmy remontowej – to obserwacja, nie hipoteza.  Oczywiście nie zawsze jest to zgodne z prawdą, w konkretnych przypadkach udaje się, np. w ramach usług prawnych, takim osobom pomóc.

Nadmienić trzeba gwoli sprawiedliwości, że nadal nie brakuje na rynku sprawdzonych deweloperów i solidnych firm remontowych. W związku z powyższym najważniejsza obecnie jest „prewencja” – tj. zabezpieczanie się już na etapie wyboru dewelopera bądź firmy remontowej. Zazwyczaj będzie trzeba dłużej czekać i więcej zapłacić – trudno się dziwić.

Jeżeli szukasz domu lub mieszkania – sprawdź dewelopera we właściwym rejestrze. Ile czasu prowadzi już działalność gospodarczą? Obejrzyj jego poprzednie inwestycje, skontaktuj się z nabywcami z poprzednich inwestycji. Zapytaj o to, jak u nich przebiegał proces zawierania i wykonywania umowy – czy były wady lub opóźnienia?

Nie ufaj pięknym wizualizacjom i słowu sprzedawców. Sprawdź prospekt informacyjny. Podobnie warto sprawdzić przedsiębiorcę zajmującego się remontem.

WARUNKI UMOWY

Drugim kluczowym elementem prewencji są warunki umowy. Umowy deweloperskie, czy umowy o przeniesienie własności nieruchomości bardzo często zawierają niepotrzebne, czy wręcz niebezpieczne zapisy z punktu widzenia konsumenta i niejednokrotnie da się te zapisy negocjować. Nie ma tutaj jednak miejsca, aby rozpisać się o tym w szczegółach. Należy jednak pamiętać, że umowa, której świadczeniem jest zapłata kilkuset tysięcy albo nawet milionów złotych nie powinna być podpisana pochopnie i jeżeli mamy wątpliwości – pokażmy ją profesjonaliście. 

Umowy mogą mieć również przepisy dot. zabezpieczenia. Chociaż z deweloperem nie jest łatwo wynegocjować wyższych kar za opóźnienie w przeniesieniu własności, a harmonogram wypłat z banku uzależniony jest od zakończenia konkretnych etapów budowy, tak już zmiana umowy z ekipą remontową w tym zakresie jest jak najbardziej w zasięgu konsumenta.

Warto tam wprowadzić elementy dyscyplinujące strony, jak kary umowne za opóźnienie albo zwłokę, określić szczegółowy harmonogram prac i obowiązki informacyjne stron. Co też kluczowe z punktu widzenia konsumenta, warto ułożyć harmonogram płatności tak, żeby płacić proporcjonalnie do już wykonanej pracy i wtedy, kiedy jesteśmy w stanie zweryfikować, jaka część zamówienia została już wykonana.

PO ODBIORZE

Jeżeli już na etapie odbioru nieruchomości bądź po jej odbiorze mamy zastrzeżenia do jakości wykonania, warto skorzystać z uprawnień wynikających z przepisów prawa.

Więcej informacji na ten temat znajdziesz w poniższych artykułach:

Protokół odbioru nieruchomości – co warto wiedzieć

Rękojmia na mieszkanie – jakie uprawnienia ma konsument po zakupie nieruchomości od dewelopera?

_______

[1] Property Index, Overview of European Residential Markets, 10th edition, July 2021, Deilotte

Zdjęcie: Ralph (Ravi) Kayden z Unsplash

Dodaj komentarz

Twój adres e-mail nie zostanie opublikowany. Wymagane pola są oznaczone *