Jak reklamować wady nieruchomości? Zastrzeżenia w protokole odbioru a rękojmia za wady

przez | 20 czerwca, 2021

jak reklamować wady nieruchomości?

Wady nieruchomości to niestety bardzo częsty problem świeżo upieczonych właścicieli mieszkań bądź domków jednorodzinnych. Deweloperzy budują szybko, często starają się oszczędzić na jakości lub ilości materiałów. Ekipy zza wschodniej granicy również niejednokrotnie odbiegają kwalifikacjami od najwyższych. Dlatego konsument powinien być czujny i zadbać o swoje interesy w odpowiednim czasie. Jak reklamować wady nieruchomości? Czym się różnią obowiązki dewelopera wynikające z zastrzeżeń w protokole odbioru i rękojmi za wady? O tym poniżej.

Naturalnie, w razie możliwości warto nadzorować powstawanie swojego wymarzonego m4 już w trakcie budowy i na bieżąco zwracać uwagę na błędy. Warto też dokumentować je na poczet przyszłych roszczeń. Jednak takim pierwszym formalnym momentem do zgłoszenia swoich zastrzeżeń jest protokół odbioru nieruchomości. Procedurę odbioru reguluje art. 27 Ustawy z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (dalej „ustawa deweloperska”).

Odbiór nieruchomości następuje pomiędzy podpisaniem umowy deweloperskiej a przeniesieniem własności. Dzieje się to już po wydaniu pozwolenia na użytkowanie (czasami zgłoszenia zakończenia budowy) przez odpowiedni inspektorat nadzoru budowlanego.

No dobrze mamy termin odbioru… ale przecież nie mamy wykształcenia budowlanego, nie znamy się na normach, skąd mamy wiedzieć, co sprawdzać?

Do pomocy w odbiorze nieruchomości możemy zatrudnić odpowiedniego fachowca – np. rzeczoznawcę budowlanego. Nie musi to być jednak osoba z formalnym tytułem. Jeżeli mamy w rodzinie lub wśród przyjaciół kogoś, kto z doświadczenia dobrze zna się na budowlance, może z nami uczestniczyć w odbiorze.

Sam protokół i zastrzeżenia.

Protokół powinien być sporządzony w formie pisemnej i podpisany przez obie strony. W protokole będą opisane kwestie formalne – jak data, miejsce, oznaczenie nieruchomości etc. Dla potrzeb tego artykułu zainteresowanie skupiamy przede wszystkim na polu dot. stanu technicznego i zastrzeżeń. Zastrzeżenia mają być wpisane, a nie tylko „zakomunikowane werbalnie” w trakcie odbioru. Jeżeli wady mają charakter istotny, możemy w protokole napisać, że odmawiamy odbioru do czasu ich usunięcia.

Jeżeli wady/niezgodności lokalu mieszkalnego bądź domu jednorodzinnego nie są istotne, opisujemy je w protokole a następnie go podpisujemy. Nie zapomnijmy też zmierzyć naszej nieruchomości –  faktyczna powierzchnia różni się często od tej umownej.

Protokół odbioru podpisany z zastrzeżeniami – co dalej?

Zgodnie z art. 27 ust. 4 Ustawy deweloperskiej deweloper jest zobowiązany w terminie do 14 dni od dnia podpisania protokołu, doręczyć nabywcy oświadczenie o uznaniu wad lub oświadczenie o odmowie uznania wad oraz o jej przyczynach.

Jeżeli deweloper uznaje wady, to powinien usunąć je w terminie 30 dni od dnia podpisania protokołu, a jeżeli mimo zachowania należytej staranności nie usunie wady w powyższym terminie, może wskazać odpowiedni, inny termin usunięcia wad wraz z uzasadnieniem opóźnienia (art. 27 ust. 5 Ustawy).

W tym miejscu warto wspomnieć, że…

Deweloper nie może ograniczyć prawa konsumenta do zgłaszania wad w późniejszym terminie, po spisaniu protokołu szkody.

Przykład klauzuli niedozwolonej w umowie deweloperskiej: „Strony uznają, iż wady stwierdzone protokołem odbioru wyczerpują całość wad lokalu. Kupujący nie może domagać się naprawy wad, które nie zostaną ujęte w protokole, chyba że wady te stanowią wady ukryte lokalu” (wpis nr 1418 w rejestrze niedozwolonych postanowień umownych).

Oznacza to, że nawet jeżeli w protokole odbioru pominiemy jakieś wady, możemy później z ich powodu złożyć reklamację z tytułu rękojmi.

Jeżeli deweloper usunie wady wskazane w protokole, to sprawa się kończy. Podpisujemy kolejny protokół bez zastrzeżeń i cieszymy się nowym domem (chyba że wady nadal istnieją lub powstały nowe).

A co jeśli deweloper nie uzna wad wpisanych do protokołu bądź będzie zwlekał z ich usunięciem? Co jeśli wady zauważymy już po podpisaniu protokołu odbioru?

Wówczas w grę wchodzą roszczenia reklamacyjne z tytułu rękojmi.

Zgodnie z art. 27 ust. 6 Ustawy deweloperskiej w zakresie nieuregulowanym w przepisach ust. 1-5 do odpowiedzialności dewelopera za wady fizyczne i prawne lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego stosuje się przepisy ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny o rękojmi.

Zgodnie z art. 568 kc sprzedawca odpowiada z tytułu rękojmi, jeżeli wada fizyczna nieruchomości zostanie stwierdzona przed upływem pięciu lat od dnia wydania nieruchomości kupującemu. Datą wydania będzie to data podpisania protokołu odbioru bez odmowy odbioru.

W ramach rękojmi możemy żądać usunięcia wad poprzez naprawę, wymiany rzeczy, obniżenia ceny, a w wypadku wad istotnych – odstąpić od umowy i żądać zwrotu pieniędzy.

Z wielu różnych względów najpopularniejszymi roszczeniami z rękojmi w wypadku nieruchomości są te o usunięcie wady poprzez naprawę oraz o obniżenie ceny. W razie złożenia oświadczenia o obniżeniu ceny, należy pamiętać, aby określić konkretną kwotę, o którą cena nieruchomości ma być obniżona. W efekcie domagamy się przelewu tej kwoty na konto bankowe. Później na własną rękę taką wadę naprawiamy bądź godzimy się z jej istnieniem.

Deweloper ma 14 dni na odpowiedź na złożoną reklamację z rękojmi z żądaniem naprawy bądź obniżenia ceny. Natomiast w przeciwieństwie do odniesienia się do zastrzeżeń w protokole odbioru, w wypadku rękojmi brak odpowiedzi oznacza uwzględnienie naszego żądania. Wynika to wprost z art. 561⁵ kodeksu cywilnego.

Natomiast terminy odpowiednio 14 dni na oświadczenie o uznaniu bądź nie zastrzeżeń z protokołu odbioru i 30 dni na ich usunięcie, są terminami tzw. instrukcyjnymi. Ustawa deweloperska nie przewiduje żadnych konkretnych konsekwencji ich niedochowania.

Czy po złożeniu zastrzeżeń w protokole odbioru dot. wad nieruchomości, lecz braku usunięcia ich w terminie przez dewelopera, musimy rozpoczynać procedurę z rękojmi „od zera”?

Nie. Jeżeli deweloper nie usunie wady w ustawowym terminie po złożeniu zastrzeżeń w protokole odbioru, nabywca zyskuje uprawnienia z art. 560 § 1 kc. Ma mianowicie prawo do złożenia oświadczenia o odstąpieniu od umowy bądź obniżeniu ceny ze względu na brak naprawy w rozsądnym czasie.

Należy przy tym pamiętać, że odstąpić od umowy i zażądać zwrotu pieniędzy można tylko w wypadku wad istotnych.

Pomyślicie, kto będzie tak szalony, żeby odstępować od umowy zakupu nieruchomości? Szczególnie w czasach, kiedy ceny mieszkań i domów galopują w górę.

A co jeśli Wam powiem, że w takim wypadku, można by żądać od dewelopera odszkodowania w wysokości różnicy w cenie nieruchomości wadliwej, a tej, którą kupilibyśmy później w jej miejsce? Ale to już temat na kolejny artykuł…

_______

Photo by Tierra Mallorca on Unsplash

Zobacz też: Zadośćuczynienie za negatywny komentarz w internecie – jakie są granice dozwolonej krytyki?

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Wymagane pola są oznaczone *