Nieruchomości, tak jak każdy inny produkt czy usługa, mogą posiadać wady, które wpływają na wartość i funkcjonowanie budynku. W tym artykule omówimy, jak reklamować wady nieruchomości, na co zwrócić uwagę podczas protokołu odbioru, oraz co warto wiedzieć o rękojmi za wady.
1. Rozpoznanie wad nieruchomości
Wady nieruchomości można podzielić na dwa rodzaje:
- Wady ukryte – niezauważalne podczas rutynowego oglądania nieruchomości. Mogą się one objawiać na przykład w postaci problemów z instalacjami, błędów w konstrukcji czy wadliwego wykonania prac budowlanych.
- Wady jawne – widoczne gołym okiem podczas oglądania nieruchomości, takie jak uszkodzenia ścian, podłóg czy zabrudzenia.
W celu rozpoznania wad nieruchomości warto zlecić wykonanie ekspertyzy technicznej budynku, zwanej również badaniem stanu technicznego. Ekspertyzę powinien przeprowadzić biegły rzeczoznawca majątkowy lub specjalista z danej dziedziny.
2. Zastrzeżenia w protokole odbioru
Protokół odbioru to dokument sporządzany podczas odbioru nieruchomości, w którym strony (kupujący i sprzedający) zapisują ewentualne zastrzeżenia dotyczące stanu technicznego nieruchomości. Istotne jest, aby w momencie odbioru dokładnie sprawdzić nieruchomość i zgłosić wszelkie zastrzeżenia oraz wady, które zostaną odnotowane w protokole.
W przypadku wystąpienia wad nieruchomości, należy:
- Dokładnie opisać stwierdzone wady, wskazując ich lokalizację i charakter.
- Jeśli to możliwe, dołączyć zdjęcia ilustrujące wady.
- W miarę możliwości, oszacować koszty naprawy wad.
- Wskazać ewentualne dodatkowe badania, które należy przeprowadzić w celu dokładniejszego określenia zakresu wad.
Spisanie zastrzeżeń w protokole odbioru może być niezbitym dowodem w późniejszym procesie reklamacji wad nieruchomości oraz przy ewentualnym dochodzeniu roszczeń na drodze sądowej.
3. Reklamacja wad nieruchomości
Reklamacja wad nieruchomości powinna zostać złożona w formie pisemnej, a najlepiej w formie listu poleconego, aby mieć dowód wysłania. W treści reklamacji należy wskazać:
- Imię i nazwisko oraz adres kupującego i sprzedającego.
- Dokładny opis wad nieruchomości oraz załączenie ewentualnych zdjęć.
- Oczekiwane działania ze strony sprzedającego, np. naprawa wad czy obniżka ceny.
- Termin, w którym sprzedający powinien odpowiedzieć na reklamację (zgodnie z przepisami, powinien to być termin nie dłuższy niż 14 dni).
Reklamację można złożyć na podstawie rękojmi za wady lub na podstawie gwarancji udzielonej przez sprzedającego. Ważne jest, aby zachować kopię reklamacji oraz dowód jej wysłania.
4. Rękojmia za wady
Rękojmia za wady to prawo przysługujące kupującemu, które pozwala na dochodzenie roszczeń z tytułu wad nieruchomości. Rękojmia za wady obowiązuje przez dwa lata od dnia wydania nieruchomości, chyba że strony umowy ustalą inny termin. W przypadku nieruchomości przewidzianej do użytku na czas dłuższy niż rok, termin ten nie może być krótszy niż pięć lat.
Rękojmia za wady pozwala kupującemu żądać od sprzedającego:
- Usunięcia wady (naprawy).
- Wymiany nieruchomości na wolną od wad, jeśli naprawa nie jest możliwa lub jest zbyt kosztowna.
- Obniżki ceny nieruchomości, jeśli wady obniżają wartość nieruchomości.
- Odstąpienia od umowy, jeśli wady są istotne i uniemożliwiają korzystanie z nieruchomości zgodnie z przeznaczeniem.
Warto zwrócić uwagę, że w przypadku rękojmi za wady, obowiązek udowodnienia istnienia wady spoczywa na kupującym. W przypadku gwarancji, obowiązek ten spoczywa na sprzedającym.
5. Podsumowanie
Reklamowanie wad nieruchomości jest istotnym procesem, który pozwala na dochodzenie roszczeń związanych z wadami nieruchomości. Kluczowe jest dokładne sprawdzenie nieruchomości podczas odbioru, zgłoszenie zastrzeżeń w protokole odbioru oraz złożenie reklamacji w odpowiednim terminie i formie. Rękojmia za wady to prawo przysługujące kupującemu, które pozwala na dochodzenie roszczeń związanych z wadami nieruchomości. Wiedza na ten temat pozwala skuteczniej bronić swoich praw oraz uniknąć ewentualnych nieprzyjemnych sytuacji związanych z wadami nieruchomości.
